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  据港交所12月1日披露,保利物业发展股份有限公司,自新三板退市后,转战港股市场获得证监会“放行”,并通过了港交所上市聆讯。广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。

  不出意外,保利物业将会成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。事实上,保利在谋求上市的背后,虽背靠央企大树、规模优势凸显,但也同样面临着盈利能力较弱、市占率较低等问题。保利物业正试图进行一场服务模式的革命。

  背靠央企大树 在管面积持续增长

  近年来,江湖上刮起一阵房企将物业板块分拆上市之风。无论是今年刚刚上市的鑫苑服务,还是前两年的雅生活等等,都是母公司剥离,将物业进行拆分,并完成上市这一跳跃。

  据港交所12月1日披露,保利物业发展股份有限公司通过了港交所上市聆讯。通过上市聆讯的保利物业,下一步计划是:于下周集资5亿美元,筹资所得用于战略投资机会;进一步开拓增值服务;用于升级数字化及智能化管理系统;以及用作运营资金及一般公司用途。

  对于房企而言,将物业板块分拆在港股上市,成功率相较于A股上市更高,用时更短。其次,在房住不炒、增量向存量的转轨期、融资环境趋紧的当下,分拆物业上市可为房企提供又一个融资平台。

  再者,物业管理行业正处于发展的初期阶段,想象空间巨大,物业公司通过上市融资,可进一步壮大规模,获取更多的市场份额,从而成为房企新的盈利增长点。

  从4月11日宣布终止新三板挂牌,到8月6日披露赴港招股书,再到12月1日港交所通过上市聆讯,保利物业仅用4个月完成转身。央企保利这棵大树,显然是保利物业上市的最大资本。

  在央企背景的加持下,保利物业的在管面积持续增长。根据招股书显示,2016年、2017年 及2018 年12月31日以及2019年6月30日,保利物业的在管面积分别为81.8百万平方米、106.2百万平方米、190.5百万平方米及260.3百万平方米。

  招股书还显示,截至2019年4月30日,保利物业发展的合同管理面积达371.4百万平方米,遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市,在管面积约1.98亿平方米,在中国管理1177项物业,两项面积均在国内前五的规模排名。

  市占率仅0.9% 革命服务模式迫在眉睫

  月有阴晴圆缺,硬币有正反面。

  从大的行业环境来看,物业管理公司的行业集中度仍较低,行业市占率也普遍较低。平安证券研报显示,2018年行业十强市占率为11.4%,百强市占率也不足四成。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%,远低于龙头房企市占率。

  研报显示,截至今年上半年,保利物业是全国第四大物业公司,仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业,但公司目前市占率仅为0.9%。

  并且,尽管保利物业背靠央企大树,且规模优势凸显,但就种种迹象来看,保利物业的业务仍主要依赖销售确定、项目储备充分的母公司保利发展的增长。

  目前,保利物业共有三个业务条线,分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务,其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。招股书显示,保利物业2019年前4月物业管理业务收入占总营收的比例超七成。

  而其管理的物业主要由保利发展控股集团(包括其合营企业及联营企业)开发,其余则由其他物业开发商开发或自若干公共及其他物业的业主取得。2016年-2018年,由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

  不过,保利物业也意识到,过于依赖母公司的物业管理业务,不是一件好事,它正试图慢慢减少对母公司的依赖。尽管此前,保利物业在回答媒体“募资后如何扩展规模”时称,公司正处于上市前的静默期,部分问题不方便进行回应。

  但从招股书显示,保利物业保持对外拓项目。招股书中提到,截至2019年4月30日保利物业所管面积约1.11亿平方米来自保利集团,另有约0.87亿平方米来自外拓项目,两者分别占总在管面积比例为56.2%和43.8%。

  除拓展其它业务外,中国网地产还发现,保利物业还试图革命原有的服务模式。在“共建共治共享”理念,“公共服务职能”日益清晰的定位之下,保利物业与政府达成合作,在不同业态中游针走线,比如住宅、写字楼、学校、医院、景区、城镇等。

  11月22日,在2019中国镇长论坛上,保利物业还与来自上海宝山、唐山、大连、西安、菏泽等8家城投、文投单位签署战略服务协议。保利物业总经理吴兰玉表示,保利公共服务将助力政府探索社会治理新模式,促进城乡和谐发展,不仅旨在“革命”服务模式,还将链接保利整体资源。

  盈利能力偏弱拖后腿 利润率仍面临下降风险

  保利物业试图革命服务模式背后,是其持续增长的物业营收。

  招股书显示,保利物业2019年前6个月物业管理业务收入占总营收的比例为64.6%。收入方面,2016、2017、2018年度,以及2019年上半年,保利物业的收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元、28.22亿元。

  但盈利能力偏弱却显而易见。数据显示,保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。与行业类似规模公司相比,碧桂园服务净利率为19.98%,彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。规模占优势的保利物业,盈利能力却拖了后腿。

  招股书中显示,保利物业的员工成本居各项成本之首,且总体呈上升趋势。除去人工本外,分包成本增加也是使得利润率下降的因素。保利物业表示,公司面临各方成本上行压力,包括但不限于:最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。

  “倘按包干制履行物业管理服务时未能控制成本,我们可能会遭受亏损,且我们的利润率可能会下降。”保利物业称。

  并且,物业管理集中度虽然持续提升,但竞争也相当激烈。截止目前,香港上市的物业管理公司数量已达17家,仅18年及19年两年时间里,就增加了11家(截至2019年11月21日)。2019年,拟上市的物业公司高达9家。

  在分拆上市后的物业公司表现都算不错的情况下,如何在厮杀之中维系自身的优势,调整和弥补自己的不足,提高市占率、成功减少对母公司的依赖等,显然保利物业不能只是岁月静好、大树好乘凉了,也不仅仅只是“革命服务模式”那般简单了。

  除此之外,还需要警惕的是,“上市势必倒逼集团迅速做大规模,提升利润,控制成本,把企业拉入拼速度拼规模的竞争中来,很容易忽视服务质量问题,这将会对企业形象和品牌造成冲击”,恒泰集团旗下物业集团总经理刘俊认为。

【作者:陶婷】【编辑:李良】

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